北京市场贡献过半销售，首开股份上半年有息负债减少66亿

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上半年在北京市场有多个红盘销售的首开股份，也难以避免行业调整期带来的销售下滑，由盈转亏。

8月28日晚间，北京首都开发股份有限公司（下称首开股份，600376.SH）披露2022年半年度报告，期内实现营业收入71.04亿元，同比减少78.68%；归属于上市公司股东的净利润为-14.24亿元，同比减少267.87%。

首开股份表示主要受房地产结算周期的影响，本期房屋集中交付项目较少，房屋销售结算收入大幅降低。

早在今年初，首开股份便预判市场行情，对2022销售目标设置得十分谨慎，计划全部项目销售签约金额1080亿元，计划销售面积380万平方米，销售回款1078亿元，比2021年已实现业绩有所下滑。

今年上半年，按全口径统计，首开股份完成销售面积144万平方米，销售额435亿元，销售回款562亿元，分别完成年计划的38%、40%、52%。 同时，上半年开复工面积1808万平方米，新开工面积246万平方米，竣工面积124万平米；实现物业租赁面积94.5万平方米，同比增长37%；商业物业管理面积15.3万平方米，同比增长13% 。

虽然销售规模有所下滑，但首开股份在北京市场仍位列第二。据中指研究院数据统计，今年上半年，首开在北京市场实现227.6亿元的销售额，排名仅次于中海地产。另外，首开股份在全国房企销售业绩榜单中的排名也相比去年同期提升11个名次，位列22名。

北京市场贡献了首开超一半的销售额，依赖于多个合作开发的红盘。比如与中海地产、建工联合打造的西二环豪宅项目端礼著，开盘认购额就达到近50亿元。位于朝阳金盏的华樾国际领尚，开盘当天去化率接近70%，该项目由首开联合金地、旭辉、招商蛇口开发。

作为北京市场的头部房企，首开的中报数据直接展现了北京楼市的现状，其在中报里提及，2022年上半年，北京商品房销售面积为446.1万平方米，同比下降8.7%。北京商品房销售额为1844.32亿元，同比下降10.9%，其中，住宅销售额为1671.59亿元，同比下降13%。

截至今年6月底，首开股份拟售、在售主要项目（含自持）约162个，总建筑面积近4600万平方米，其中当期在建超过1800万平方米，期末未售面积近1700万平方米。

从区域布局看，首开股份已形成了北京区域（以北京为中心的京津冀区域）、北方片区和南方片区三大区域，其中北京区域主要项目79个，总规模近1800万平方米，南方片区主要项目76个，总建筑面积超2160万平方米。

首开在公告中表示，受政策影响，传统开发投资业务增长受到制约。当前公司结利项目面临的减值压力较大；商办、车库等历史库存去化困难，公司利润受到侵蚀；“两集中”土地供应新政下，重点区域优质地块竞争激烈，新增项目“地货比”攀高，项目盈利空间受到挤压，公司整体盈利水平逐年下滑，今年公司结利任务非常艰巨。

除地产开发主业外，城市更新也是首开股份近年来重点推进的业务之一。据半年报披露，近几年，首开已在城市更新改造业务方面累计投资超30亿元，报告期内也有追加一些项目的投资，以及实现投后管理并推出的写字楼项目。

在财务方面，报告期末，首开股份剔除预收账款后的资产负债率为72.18%，净负债率为145.21%，现金短债比为1.43倍。虽然仍踩中“两道红线”，为橙档房企，但较去年底的数据略有改善。

作为国企的首开上半年融资渠道畅通，累计新增融资约265.7亿元，其中开发贷93.4亿元，信托29.5亿元，保债计划7.6亿元，发债135.2亿元；累计归还融资约332.23亿元，有息负债净减少66.53亿元。

上半年，首开只在北京市场摘得一宗地块，为二批次供地中较热门的崔各庄乡奶西村29-319、320地块，交易总价为40亿元拿下地块，溢价率仅为1.5%，楼面价约为4.4万元/平米，销售指导价为8.5万元/平米，房地价差超过4万元/平米，项目利润空间可观。随后首开引入金茂在该地块进行战略合作开发。

“正在积极推进多个股权收购项目的落地。”首开在中报表示，这意味着，在收缩公开拿地投资之外，首开或将通过收并购方式寻找机会扩充土储。